マイホームの建て替えや親から相続した家には居住予定がないため、売却しようと考えている方も多いのではないでしょうか。

家の売却は車のように頻繁に行われるものではないため、家を売る流れや注意点があるのかといった疑問を抱えている方もいらっしゃると思います。

不動産売却は一般的に半年〜8ヶ月ほどかかあるとされていますが、家の売却では11ヶ月ほどかかる場合もあります。

また、家の売却にはマイホームの建て替えや相続した家の売却といった売却の理由がありますが、それぞれで受けられる特例が異なります。

そこで本記事では家の売却が他のアパートやマンションといった不動産売却に比べなぜ期間が長くなるのかを中心的に家を売る流れも紹介します。

家売却にかかる期間は？

一般的に不動産売却を開始し売却活動が完了するまでの期間は、6ヶ月〜８ヶ月ほどかかるとされています。

土地をそのまま売り出した場合、アパート・マンション・家といった不動産の種類によって売却期間が異なります。

家を売却する際にかかる期間を予め把握することで売却がスムーズに進み、売却に関する費用や収益がどのタイミングで入るのか把握できます。

家の売却にかかる期間とは

一般的に、家の売却にかかる期間は6ヶ月〜11ヶ月とされています。

もちろん、売却期間は地域や立地、物件の条件によって変わり、首都圏の家であれば6〜7割の方が半年以内に売却できたというデータもあります。

家を高く売るためのタイミング

所有している家を今すぐ売りたいのではなく、高く売りたいのであれば2月や3月に売却するのが良いとされています。

そのため、2月や3月は住み替え需要が増えるため高く売れる可能性が上がります。

しかし、家などの不動産は「よし売ろう。」と思ってもすぐに購入希望者に引き渡すことができないため、3月上旬までに売却することが目標であれば、遅くても9月上旬までに売却開始しておく必要があります。

地域や立地条件、物件の条件によっては、高く売れる時期も違う可能性もあるので、所有している家の条件に応じて、最適な売却タイミングをしっかり検討した方が良いでしょう。

家の売却期間が他の不動産売却に比べ長い理由

戸建て住居はアパートやマンションに比べ、人気が低い傾向にあります。

実際、マンルームマンションやアパートに比べ戸建ての家の方が金額が高額になることが多いです。

アパートやマンションではエントランスがあり、コンシェルジュが在中していることもありサービスが優れいている場合はアピールとして利用できます。

家売却の流れ・手順

家の売却は一生に一度あるかないかの経験であり、家を買うときは販売会社が手厚いサポートをしてくれますが、家を売るときは自分自身が自発的に行動しなければなりません。

そのため家を初めて売却しようとする方の中には、「何から始めたらいいかわからない」と悩まれる方も多いのではないでしょうか。

家売却の流れはある程度決まっており、およそ次の5つのステップに分けられます。

• 家の相場を把握するため査定依頼する
• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 売却活動を行う
• 売買契約を結ぶ
• 物件の引き渡し＋決済

家の売却を余裕を持ったスケジュールで進めるためには、家売却の大まかな流れを事前に理解しておくことが重要です。

家の相場を把握するために不動産会社に査定依頼する

まずは、家の相場を把握するために不動産会社に査定を依頼しましょう。

不動産の査定方法には、不動産会社による無料査定と不動産鑑定士による有料査定があります。

「無料の査定で大丈夫なの？」と不安に思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、不動産会社による無料査定で問題ありません。

遺産相続や、法人間の不動産取引の際には、不動産鑑定士に鑑定してもらう必要がありますが、家の相場を把握するためであれば不動産会社に無料査定を依頼しましょう。

不動産会社の無料査定にも、机上査定と訪問査定の2種類の方法があります。

机上査定は簡易査定とも呼ばれ、実際の物件は見ずにその家の築年数や面積、所在地などのデータからだいたいの査定金額を算出する方法です。

しかし、実際の物件を見て算出するわけではないため、立地条件・土地の形状・経年劣化の状態によっては、実際の売却価格よりも高くなってしまう可能性があります。

より正確な売却価格が知りたいのであれば、訪問査定してもらうと良いでしょう。訪問査定とは、物件に訪問してもらい、実際に物件を見てから査定を行う方法です。

訪問対応が必要になるため、時間と手間がかかるというデメリットはありますが、実際に物件を見てから査定金額を算出するため、より売却価格に近い査定金額を知ることができます。

訪問査定の金額には、床の傷や部屋の汚れは影響しないため、この段階ではリフォームや大がかりな掃除をしておく必要はありません。

訪問査定を申し込んでから、正確な査定金額が分かるまでには、だいたい1週間程度かかります。そのため、訪問査定を申し込んでから、必要な書類の準備を始めると、時間短縮ができるのでおすすめです。

不動産会社と媒介契約を結ぶ

不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もありますが、買取価格は物件の相場価格よりも安くなってしまい、買取価格が相場から2〜3割も安くなってしまうこともあります。

よほど急いで売却したい時を除き、直接買い取ってもらうのではなく不動産会社と媒介契約を結び家を売ることがおすすめです。

不動産会社との媒介契約には次の3種類があります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

専属専任媒介契約は、売却活動の報告を週に1回以上受けられるのでサポートは充実していますが、売買は必ず担当を通して行い複数の会社と契約できないといったデメリットがあります。

専任媒介契約は、売却活動の報告が2週に1回以上となりますが、知人に売却するなど自分で買い手を見つけることも可能ですが、複数の会社とは契約できません。

一般媒介契約は、複数の不動産会社と同時に契約を結ぶことができ、不動産会社を介さずに自分で見つけた買主と直接取引を行うこともできます。ただし、売却活動の報告頻度は法令上定められていません。

自社で売却できるとは限らないため、契約した不動産会社が積極的に販売活動を行わない可能性もあります。

しかし、物件が人気エリア外であったり、売却を急いでいたり、家の売却が初めてで手厚いサポートを受けたいのであれば、専属専任媒介契約がおすすめになります。

まずは、査定をしてもらった不動産のなかから1社を選び、どうしても決められない場合でも２〜3社ほどには絞り込んでおくことがポイントです。

家の売却活動を行う

買い手を見つけるために、家の売り出しを開始します。

家の売り出し価格は売主が自由に決められますが高すぎると売れず売れ残ってしまうため、相場の1割増し程度までに設定しておくのがおすすめです。

準備が整ったら、インターネット上や店頭の広告に物件情報を掲載してもらいましょう。

他にもチラシの投函など、物件の情報を少しでも拡散しましょう。

内覧にむけて家の片付けもしておきましょう。

物件を見ずに、数千万円もする中古の家を購入する人はまずおらず、必ずと言っていいほど、購入希望者は内覧を行い実際に物件を確認します。

売却予定の家に住んでいる場合は、部屋の片付けと掃除は徹底的に行っておきましょう。

特に、お風呂やトイレ・キッチンなどの水回りは、経年劣化や汚れの目立つ部分であることから家を購入しようとしている方が良く確認するポイントです。

仮に部屋の一部がひどく汚れている場合はハウスクリーニング業者に依頼したほうが良い場合もあります。

家の片付けには時間と手間がかかるため、家の売却を決めたら少しずつ片づけておきましょう。

内覧時に購入希望者から良い印象を持ってもらえていると、売却価格や引き渡し日などの売買契約の条件交渉も有利に行うことができます。

売買契約を結ぶ

買主が決まると売買契約を結びます。

売買契約では、契約書の読み合わせをして問題がなければ契約書への押印をし買主から手付金を受け取ります。

一般的に売買契約が成立したタイミングで不動産会社への仲介手数料の50％を支払います。

物件の引き渡しと決済

売買契約を結び、一ヵ月ほどで物件の引き渡しを行います。

引き渡し日当日は、買主と売主だけでなく不動産会社・司法書士が同席し、残金の支払いや鍵の受け渡しが行われます。

住宅ローンを使用する場合は、金融機関の担当者も同席します。

住宅ローンの残債が残っていた場合は、売却代金を受け取った後すぐにローンを一括返済し、金融機関の担当はその場にいる司法書士に抵当権抹消書類を渡してくれます。

登記情報の変更手続きは司法書士が行い、登記変更手続きが完了後は不動産会社に残っている仲介手数料を支払い、家の売却が完了します。

家売却によって譲渡益が発生すると確定申告が必要

売却によって譲渡益が発生した場合は、翌年に確定申告をする必要があります。

譲渡益とは、株式や不動産などの資産を売却した時に発生する利益のことで、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いた金額のことです。

譲渡価額とは売却額を示し、取得費は物件を購入した価格から減価償却費相当金額を差し引いた金額になります。

譲渡費用とは仲介手数料等の売却にかかった費用のことです。

ただし、金額がプラスとなった場合には譲渡益が発生し、確定申告をして条件に応じた税金を支払う必要があります。

家を売る時にやってはいけないこと

家を売るときは高く売るためリフォームやリノベーションといった工夫をされると思いますが、高く売るために避けた方が良い場合も存在します。

• リフォームをしすぎる
• 家の査定を1社だけにする
• 内覧時に掃除をしていない

これらのことは、早く購入者が見つかったり高く売れるように思えますがトータルで考えると、何もしない方が手元に残る金額が高くなっていた可能性があります。

リフォームをしすぎないようにする

家やアパート、マンションを売却する際、失敗につながるありがちなこととして事前にリフォームやリノベーションを行うことがあります。

「綺麗にしておくことで購入希望者が見つかりやすいだろう。」と思われ安易にリフォームやリノベーションを行いがちですが、これらの修繕費用の回収が難しいです。

経年劣化や汚れの目立ちやすいキッチンやトイレ、浴室といった水回りを一部リフォームすることで家の需要が高くなりやすいですが、一部のリフォームでも100万円以上かかることが多いです。

新たなオーナーとして購入後に自分でカスタマイズを考えている購入希望者もいるため、売却前のリフォームが無駄だった場合もあります。

家の査定を1社だけにしない

不動産会社は大手や地域密着型などさまざまです。

「大手の不動産会社だから安心。」というわけでもなく、見積もりを受けた金額が相場から大幅にかけ離れている可能性もあります。

複数社による査定を受けることで、仮に1社の見積もりが大きく違う場合も気がつきます。

家の販売価格が高すぎることで、スムーズに購入希望者が見つからず売却が難航するため査定のやり取りを通し信頼できる不動産会社か判断しましょう。

内覧時に掃除をしていない

家を購入する前に現状を確認するため直接家を見ることを内覧といいます。

家を購入しようか検討している方は内覧を通して実際に住むイメージや住みやすさを想像し購入するかを判断します。

そのため、内覧時の部屋の印象がその後の契約に大きく影響します。

内覧時に部屋が埃だらけだったり、水回りにカビや汚れが目立つようでは家の購入を検討している方が購入を躊躇してしまいます。

マイホームの売却で受けられる特例

マイホームを売却した場合は、マイホーム特例が使えて、うまく節税ができる場合があります。

【マイホーム特例には以下の5つの特例があります。】

• 3000万円の特別控除
• 所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
• 特定の居住用財産の買い替え特例
• 居住用財産の買換えに係る譲渡益損失の損益通算及び繰越控除の特例

マイホーム特例を活用することで節税が可能になりますが、どの特例が適用されるのかは、ご自身で判断せず、専門家に相談されることをおすすめします。

3000万円特別控除

マイホームを売却した場合は、譲渡所得を3000万円控除することができます。

3000万円が控除される場合の譲渡所得の計算は、譲渡価額から取得費と譲渡費用を引いて、さらに3000万円を引いた金額になります。

マイホームが購入当初から3000万円以上も値上がりすることは数多くありません。

3000万円の特別控除を適用することで、ほとんどの方が税金を支払わずに発生した売却益を受け取れます。

所有期間10年越の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

この特例は10年以上所有したマイホームを売却したときに税率が軽減されるという特例です。

3000万円特別控除と併用できるため、3000万円特別控除後の譲渡所得にかかる税率や住民税を下げられます。

所得税率や住民税率は物件の所有期間によって変わり、所有期間が5年以下の物件であれば譲渡所得に対して所得税率が30％、住民税率は9％です。

所有期間が5年を超えると、所得税率が15％、住民税率は5％になり、所有期間が5年を堺に譲渡所得税が倍近く異なります。

マイホームを10年以上所有していた場合は、譲渡取得金額が6000万円以下の部分については所得税率を10％、住民税率を4％に軽減することができます。

特定の居住用財産の買換え特例

この特例は10年以上所有していたマイホームを買い替える時に適用されます。

今の家を売却した金額が、新しく購入した家の金額を上回る場合は上回った部分についてのみ税金がかかります。

この特例は他の特例との併用はできません。

また、3000万円特別控除と軽減税率を併用した場合の方が節税できる場合もあるため、利用場面が限られます。

居住用財産の買換えに係る譲渡益損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、5年以上所有したマイホームを買い替える時に使える特例です。

マイホームを売却した時には、譲渡益が発生せず譲渡損失が発生してしまうこともあります。

居住用財産の買替えに係る譲渡益損失の損益通算及び繰越控除の特例が適用されると、マイホームを売却した時に発生した譲渡損益を翌年3年間に渡って、他の所得と「損益通算」することができます。

例えば、マイホームを売却した時に2000万円の譲渡損失が出たとし、その年の給与所得が800万円だったとします。

本来であれば、800万円の給与所得に対して所得税が発生しますが、譲渡損失の2000万円と損益通算することでその年の所得税は0円になります。

控除しきれなかった1200万円は、翌年に繰り越されます。

翌年も給与所得が800万円だった場合は、控除しきれなかった1200万円と損益通算することで、その年の所得税も0円になります。

そして、控除しきれなかった400万円は翌々年に繰り越されます。

相続した家を売る際の節税方法

相続した家を売却した場合には相続税の還付を受けられる可能性があり、相続税は相続税評価額によって変わります。

不動産の相続税評価額は、国税庁が定めた路線価や、固定資産税の納税通知書に記載されている固定資産税評価額によって決まります。

一般的に不動産の相続評価額は不動産の売却額の80％ですが、場合によっては売却価格が相続評価額を下回ることもあります。

売却価格が相続評価額を下回った場合は、その売却価格を相続評価額として申告することができるのです。

つまり、家を相続して相続税を支払った後に、売却額を相続評価額として申告しなおすことで、支払った相続税の一部が還ってくるのです。

投資用住宅を売却する際のコツ

マイホーム以外の投資用住宅を売却する際にも、売却益にかかる税金を節税するコツがあります。

ここからは投資用物件を売却する際のコツを紹介します。

所有期間が5年を境に税率が変化する

所有期間	所得税	住民税	合計
長期譲渡所得（5年超）	15.315%	5%	20.315%
短期譲渡所得（5年以下）	30.63%	9%	39.63%

投資用住宅を売却する際のコツは、「5年以上所有してから売却する」ということです。

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合には、その物件の所有期間に応じて所得税や住民税の税率が変わります。

所要期間が5年以下の物件であれば譲渡所得に対して、所得税率が30％、住民税率は9％です。所有期間が5年を超えれば、所得税率が15％、住民税率は5％に変化します。

所有期間が5年を超える場合は、所有期間が5年以下の場合と比べて約半分の税率になります。

そのため、投資用住宅を売却する時は所有期間が5年を超えてから売却することがおすすめです。

よくある質問

まとめ

本記事では家を売る流れやマイモームの建て替えや相続によって引き継いだ家を売却する際、高く売るためのコツを紹介してきました。

家を売る場合は、アパートやマンションに比べ期間が長くなることが多く6ヶ月〜11ヶ月ほどかかることがあります。

所有期間ごとで受けられる税制上の特例やどのような目的で売却するかで家を売った際に残る売却益が高くなるよう工夫できます。