「相続で引き継いだ土地を使っていないけど、何か有効活用できないかな？」

「引き継いだ土地で駐車場経営をしているけど、他のアパート経営や戸建て住宅経営にした方がいいのかな」

など土地活用に関する様々な悩みを抱えておられる方いるのではないでしょうか。

王道な土地活用として、不動産経営や駐車場経営が人気ですが、近年は土地活用の中でも初期費用を抑えてスタートできる太陽光発電も人気です。

そこで、本記事では他にどのような土地活用があるのか、成功例や失敗例を交えながら紹介していきます。

土地活用の種類

所有している空き地の活用方法には家を建てる不動産経営の他に駐車場経営があります。

ここでは土地活用の王道、「不動産経営」と「駐車場経営」について解説していきます。

不動産経営

不動産経営とは、アパートやマンションなどの不動産のオーナーとなり入居者からの家賃収入を得る事業です。

また、不動産投資の中でも物件の種類によって、次の4種類に分けられます。

• 区分マンション
• 一戸建て
• 一棟アパート
• 一棟マンション

区分マンションの不動産経営は、部屋単位で物件を経営することができるため、4つの不動産経営の中では最も初期費用がかかりません。

初期費用の安さは、区分マンション＞一戸建て＞一棟アパート＞一棟マンションの順になります。

不動産経営はミドルリスクミドルリターンの投資とされています。

家賃収入は、「賃料×部屋数」が収入になり、部屋に住人が住んでいる限り継続的に収入が見込めます。

売却益は、不動産の購入金額に対して売却益の差額が収入として得られ、家賃収入と比べ1度に得られる金額が大きいことが特徴です。

駐車場経営の仕組み

駐車場経営は、低コスト・低リスクで気軽にスタートできる土地活用方法で、車両1台分のスペースがあればスタートできます。

駐車場経営は大きく分けて3つのタイプに分けられ、月極駐車場、コインパーキング、タワーパーキングがあります。

月極駐車場経営

月極駐車場は、月ごとに賃貸契約を結ぶ駐車場のため、収入を確保するために空車室を作らないことが大切です。

月極駐車場では、初期費用が比較的かからないためアスファルト舗装工事や、ラインやタイヤ止めなどの車室工事費用ほどで済みます。

更地であれば、アスファルト舗装をしない砂利地でも運用できるためさらに初期費用を抑えられます。

また、複数個人との契約が多くなるため、それぞれの契約者に対して、契約、集金、解約といった手続きを行う必要があります。

もちろん、空きが出ないように対策をし続ける必要もあります。

コインパーキング経営

月極駐車場と違い、コインパーキング経営では不特定多数の方を対象にした時間貸駐車場です。

コインパーキング経営は機械の設置やブロックの設置などで初期費用が高額になると思われがちですが、土地のオーナーと専門運営業者が契約して、専門運営業者が設備投資や運営を行います。

土地のオーナーが受け取る収入は、運営会社と契約した内容によって決まりますが、コインパーキングの稼働率や売り上げには左右されないことが多いようです。

そのため、収入には限界があり急激に大幅な増加を期待できないことがデメリットです。

タワーパーキング

また、駐車場経営の1つとして、タワーパーキングといった方法もあります。

タワーパーキングは高さを活用し車を収納するため、小さな敷地面積でも駐車場経営ができることが魅力です。

建物の階数をふやせば、駐車可能台数を増やすこともできるため限られた敷地面積でも、収入を増加させることができます。

建物やパレットを回転させるモーター、ワイヤーなどのメンテナンスも必要になるため、コインパーキングなどと比べると修繕費が高くなりがちです。

またタワーパーキングは建築物として扱われる為、建築基準法が適用されます。

初期費用を抑えた土地活用の種類

土地活用をしようと考えている方でもローンを組んでまでは、、と考えている方もいらっしゃると思います。

実際、ローンやレバレッジをかけて土地活用を行うことで大きな収入見込めますが、その分リスクが発生します。

ここでは、初期費用を抑えローンを組まずに行える土地活用を紹介していきます。

• 貸地
• 等価交換

貸地

土地のオーナーと土地を借りる人の間で土地の賃貸契約を交わすことで、土地を借りた人が自由に使用できるようになります。

貸地の多くは、建設資材な荷物等の資材置き場や運送業者のトラック、観光バスの駐車スペースなどに利用されます

貸地と似た契約に借地権がありますが、借地権では土地の上に建物を建設する事を目的に土地を借りる権利であり、アパートや戸建て住宅を建設できます。

また、貸地と借地権では適用される法律が違い、貸地は土地が比較的いつでも自分の手元に戻りますが、借地権では半永久的に近いくらいの期間、土地の使用権を譲り渡すというくらいの契約になります。

そのため、貸地と借地権では賃料も大きく変わり、貸地は、土地の面積に応じた駐車場代金相当の賃料です。

一方借地権では、契約時に土地価格の5割前後の金額を権利金として貸主に支払い、それとは別に月々の賃料も支払うのが一般的です。

「何年後かにその土地を利用したい」と思っていたり、「土地を一度貸したら戻ってこないのではないか」と不安に思われる方は、貸し地として貸すのがおすすめになります。

等価交換

等価交換では、最初にディベロッパーがお金をかけて土地に建物を建築し、元々の土地の価格と建物の建築費の関係から、土地建物の所有権の割合を決め、建物の一部と土地の一部を等価で交換します。

そのため、等価交換では土地のオーナーとディベロッパー両方が土地と建物の所有者になります。

等価交換は賃貸マンションやオフィスビル、分譲マンション等の比較的大きな建物を建築するときに利用されることが多くあります。

賃貸マンションやオフィスビル、分譲マンションを建設する際は、建設費や仲介手数料、税金で多額の初期費用がかかります。

しかし等価交換であれば、ディベロッパーが負担して建物を建設するため初期費用をかけずに、高額不動産を利用できます。

目的に適した土地活用の選び方

土地活用を行うに当たっても、収益性の高い活用方法や初期費用を抑えた活用など目的に合った土地活用を選ぶことが大切です。

土地活用をどのような目的で行うかによって、おすすめの活用方法が異なりここからは目的に応じたおすすめの土地活用法を紹介します。

• 収益性を重視
• 初期費用を抑えることを重視
• 節税対策を重視

収益性を重視

収益性を重視した土地活用をしたいのであれば、戸建て住宅やアパートの建設での不動産経営や等価交換がおすすめです。

等価交換であれば、ディベロッパーが膨大な建築費用をかけて、大型の商業施設やビル、マンションなどを建ててくれます。

また、アパートやマンションは部屋数によって収益が増加するため、収益性の高い物件投資とされています。

部屋数の増加に伴い毎月の家賃収入の増加や売却益も見込めるため収益性を重視している投資家から人気です。

初期費用を抑えることを重視

初期費用を抑えて土地活用をしたいのであれば、貸地や等価交換がおすすめです。

貸地は、土地を貸すだけなので初期費用の負担や維持管理費用もかかりません。

等価交換であれば、ディベロッパーが初期費用を負担してくれることが多いため、手間や初期費用をかけずに土地活用を行うことができます。

また、更地のまま月極駐車場として土地活用するのであれば、他の土地活用に比べ大きく初期費用を抑えることもできます。

コインパーキングも、契約した運営専門業者が設備投資などの初期費用を負担することが多いため、初期費用がかからないこともあります。

節税対策を重視

節税対策を重視したいのであれば、不動産経営がおすすめになります。

不動産経営では土地に戸建てやアパートマンションといった建物を建設する必要があります。

さらに固定資産税も6分の1に、都市計画税が3分の1になるという軽減措置が適用されるため節税対策として人気です。

土地活用をするときのポイント

土地活用を行っても必ず収益を得られるというわけではありません。

目的を絞り土地活用をスタートさせたが、失敗してしまうこともありますが、土地活用で失敗してしまう方に当てはまりがちな項目があります。

土地活用を失敗しないために次のポイントに注目して土地活用を行いましょう。

• 土地の特徴に合わせて活用方法を選ぶ
• 初期費用と運用コストを比較する

土地の特徴に合わせて活用方法を選ぶ

自分が所有している土地の立地や周辺環境からどのようなニーズがあるのかを考え、所有している土地や周辺環境に適した土地活用方法を選択しましょう。

例えば、人通りが多い立地であれば商業用施設や駐車場経営、利便性が高い立地であればマンションやアパートの経営が向いています。

しかし、郊外の土地の場合は入居率を正確に見積もっておかないと、想定していた以上の空室が発生し賃貸経営が失敗してしまう可能性もあります。

また、周辺に競合事業者がいないかどうかの確認も重要です。

近くで大手企業が同じような賃貸経営や駐車場経営の事業をしている場合は、ネームバリューや価格競争で負けてしまい期待していたような利益を出せない場合もあります。

そのため、土地活用をスタートする前にしっかりと周辺環境のリサーチして、土地の形や周辺環境に適した土地活用を選びましょう。

所有している土地の端が尖っていたり、丸みを帯びていて形状が悪い場合は活用方法が限られてしまいますが、駐車場としてであれば問題なく活用できることも多々あります。

初期費用と運用コストを比較する

土地活用をするには、土地の整備や建物の建設費用で必要な初期費用や管理・維持に必要な運用コストが必要になります。

特に運用コストは土地や不動産の購入後、所有している限り発生するためどのくらい必要になるのか把握しておかないと土地活用が失敗してしまう可能性が高いです。

運用コストには、金銭だけでなく労働力のようなコストも含まれており管理・手間の面からも比較することが大切です。

貸地や等価交換では、初期費用や運用コストもかからないことが多く維持や管理にかかる手間も発生しません。

また、コインパーキング経営であれば、契約した専門運営業者が設備投資を行い運営まで行ってくれるため、初期費用だけでなく運用コストもかからないため土地管理に手間をかけたくない方におすすめです。

月極駐車場経営は車両を停めるためのラインを設置するだけで駐車場経営をスタートできますが、違法利用者を発生させないため、ゴミや騒音といったトラブルを避けるためにも維持が必要です。

同様に戸建てやアパート・マンションといった不動産経営は多額の初期費用がかかり、一戸建ての物件を建てようと思うと3000万円ほど、3階建ての木造アパートで4000万円、5階建てマンションであれば8000万円も初期費用がかかることがあります。

運用コストとしては、建物管理費・賃貸管理費・リフォーム費・修繕費などが発生し他の業者に依頼することも出来ますが、その分費用が高くなります。

田舎でおすすめな土地活用方法とは

田舎の土地活用は、集客力が低い、ビジネスに使いにくい、地形に問題がある、駅から遠いと活用しにくいなどの理由で、都会の土地よりも活用が難しいと言われています。

しかし、田舎に所有している土地でも有効に活用し大きな収益を見込めます。

田舎でおすすめの土地活用方法は「土地の貸し出し」と「アパート経営」になります。

田舎でおすすめの土地活用：土地の貸し出し

「土地の貸し出し」であれば、土地を貸すだけなので初期費用が発生しません。

土地を貸している間に次の活用法を考えることもできるため、土地の転用性が高いことや土地活用を始めたての方から人気です。

田舎の土地は広い土地を確保しやすいため、資材置き場や駐車場として使用されることが多いです。

都市部に比べ地方では道路やトンネル開通・工場の建設など大規模な工事が行われることが多く、地方で大規模な工事が始まると、資材置き場が不足しがちです。

資材置き場は大型トラックが行き来し人が多い地域から離れている地域が良いことからも田舎で資材置き場として土地を活用することがおすすめです。

田舎でおすすめの土地活用：アパート経営

一般的に、人口が少ない地域ではアパート経営は難しいとされていますが、田舎での土地活用としてアパート経営もおすすめです。

近年テレワークが普及したことで、生活コストを下げられる田舎で暮らす人が増え、田舎の賃貸ニーズは高まりつつあります。

田舎であっても道路が整備されているので車があれば不便と感じることも少ないでしょう。

自然が豊かな田舎暮らしでは、自然との触れ合いによってストレスが軽減されることを示す研究結果もあります。

例えば、田舎に住みたい方の中には、自給自足をしてみたいと考える方も多くそのような方には畑付きの賃貸物件が人気になります。

田舎の畑付き物件では基本的に一軒家が多いため、畑付きのアパートは数が少ない不動産経営です。

そのため、畑付きのアパート経営では田舎で自給自足生活を望んでいる方から人気が生まれる可能性があります。

他にも海に近い物件であれば、気軽に海に散歩やマリンスポーツを楽しめるためサーフィンなどのマリンスポーツをしている方に人気です。

海に近い場所でアパート経営をすれば、海に近いという理由だけでも人気が生まれる可能性があるため、海に近いことを積極的にアピールすると良いかもしれません。

近年外国人労働者の受け入れが増えており、そのため賃貸住宅の需要が増加していると言われています。

外国人は独自のネットワークによる強い結びつきがある人が多く口コミで入居者が集まれば、安定したアパート経営ができる可能性も高くなります。

よくある質問

まとめ

本記事では、土地活用の種類やお金のかからない土地活用を中心に紹介してきました。

土地活用には、空いている土地に家を建てる不動産経営や空き地を駐車場として貸し出す駐車場経営があります。

不動産投資は家賃収入の他に不動産を売却することでの売却益で大きな収益を見込めますが、初期費用が高額になることが多いです。

一方、駐車場経営では不動産売却のように高額の収益を期待することはできませんが、安定した利回りで一定の収入を期待できます。

土地活用は所有している土地の周辺エリアによって、不動産が良いのか、駐車場経営が良いのかが変化します。